唯一不变的是转变自身。
—— 约翰洛克·罗伯特
文 / 毛洺
人们也许确实不清楚危機和明日，哪家先来临。
房地产业曾是中国经济发展实至名归的主导产业。2010-今年的十年间，房地产业与建筑行业的增长值占GDP的八分之一。
可那时候针偏向今年，中国地产业链却深陷了严格的管控、不景气的要求和慢慢高新企业的拿地成本费的三重窘境中间。逆境求生，一场始料未及的肺炎疫情更让地产业链始料不及。洪流滚滚，怎样泅渡之岸？
文学家约翰洛克说：
唯一不变的是转变自身，求生存先要求进。
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危是大伙儿的，机有自身的
2月16日，一份由恒大公司董事局现任主席许家印审签的公司文件在网络上广为流传。文档中的寥寥无几数行字发布了一则重大消息：自2月18日起至2月29日，恒大全国性最新楼盘75折特惠。
恶性事件的背景图是截止2月14，今年的前45天，全国性高达98家房地产业有关公司被破产重整。肺炎疫情的冲击性是没差别的，就算巨大如房地产业也免不了“虎躯一震”。
殊不知，恒大这一超大房地产企业的紧急措施十足引人注意。2月13日，恒大的600好几个新楼盘首先全面推行在网上销售。
房屋实价立即在网络上卖了，不仅沒有零售商赚价差，连自身的售楼处也给端了。恒大自掀成本价，顾客当然乐见其成。一季度，在百强企业房地产企业销售销售业绩广泛下降之时，恒大销售额达1465亿，增长23%，销售资金回笼为1133亿，暴增55%，企业排名第一。
但是，在网上销售必须资金投入颇丰的营销推广资产，廉价锁房对策相匹配比较慢的资金回笼速率。一般公司要是没有优良的现金流量和成本费优点，压根害怕盲目跟风“抄作业”。
恒大的住宅销售价格在一万出头，利润率保持在35%上下，由于固定成本优点领跑，也有相对性丰厚的让价室内空间。并且，恒大在网上销售的现行政策发布迄今早已调节了三次，可以说嗅觉灵敏，身姿绵软。
IBM的传奇私服CEO吉列尔莫·郭士纳写过一本个人传记《谁说大象不能跳舞》，说的是他怎样在短短的十年间根据频繁发展战略转型，让IBM企业取得成功地从生产制造硬件配置变为服务提供商的亲身经历。IBM在他手下由亏本160亿美金，美丽蜕变为世界最大的“不生产制造电子计算机的电子计算机企业”。
回过头看恒大发展趋势的运动轨迹，这头“小象”的舞步也拥有 与时期同频共振的节奏性。
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小象也会舞蹈
在我国地产行业，如论资排辈，创立于1996年的恒大好像一些珊珊来迟。那时，“万通六君子”已赚得第一桶金，万科地产可谓是正劲，碧桂圆、保利地产已成行业翘楚。南进自主创业的许家印不久落身广州市，寂寂无名必稳扎稳打，他一待就是说十年。
十年之间，我国城市化率从1996年的29.3%，升至2007年的43.9%。借助热火朝天的城镇化进程，我国房地产企业迅速生长发育，像一群巨怪阔步飞奔在黄沙漫天的中国大地。
2007年，许家印公布“三年時间重塑20个恒大”，这一一度让业内轰然的烤饼，竟在2008年底一举兑付。
2014年2月举办的公司本年度交流会上，恒大又一次释放豪言壮语，“到今年保持销售额5500亿、土地储备超出2亿平米、处理学生就业超出二百万人”。
以便达到此总体目标，恒大明确提出“高负债、高杠杆、高周转与成本低”的“三高一低”发展战略：依靠规模性借债获得资产，用资产购买土地储备，再转换为物业管理，最终根据高周转资金回笼现钱。这毫无疑问是一条惊险刺激的扩张之路。
事实上，商业服务是冒险者的手机游戏。至17年，恒大提早三年完成了2014年制订的今年长远目标。此外，17年我国城市化率做到了58.5%——城市化率在30%-60%区段，通常是房地产业髙速增长和暴发的环节。
当大家认为恒大将要最后的冲刺万亿元总体目标之时，许家印却勒住了缰绳，在当初今年初再一次调节发展战略，公布推行“低负债、低杆杠、成本低、高周转”的“三低一高”方式。在这个方式下，恒大继而减少农田开支，扩大营业额经营规模，并下手导入战投，偿中超积分榜2013还不断负债。
“明者卓识于未萌”。自此，中国经济发展打开了脱虚向实的发展趋势，房地产新政策管控趋于紧张。一转眼2018，房地产业的严冬果真来啦。
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一万亿之问
今年，房地产业寒性如顾。
这一年，潘石屹卖了570亿房地产；泰禾出让了11个房地产新项目；华侨城经历了8次出让股份；新城区甩货了10个新项目；广州富力公布已不拿地……
今年3月26日的销售业绩新品发布会上，恒大发布了今年的数据信息：全年度保持合同销售额6011亿人民币，关键盈利408.两亿元，财产负债率77.9%，净负债率159.3%，现金余额2287.7亿人民币。
恒大财务报告一部分数据信息
道别了太过强烈的波动，数据信息展现出一种稳定的趋势。如今，借款买农田、等着农田增值挣大钱的时期过去，房地产业也将渐渐地从原来的金融业特性向中国实体经济变化。
预料之中，许家印再度公布了新发展战略：高增长、控经营规模、降负债。简易归纳以下：
高增长：今年保持销售8000亿，2030年保持销售1万亿；
控经营规模：将来三年土地储备每一年要减少三千万平米上下，到2030年减少到两亿平米上下；
降负债：息税前利润负债每一年均值降低1500亿，到2030年把总负债降至4000亿下列。
三者看起来分歧，怎样保证“高增长”的另外“控经营规模”“降负债”？
“高增长”的实质是保持库存量去化与现钱收购。
据恒大高管详细介绍，2020年总可售总面积达1.32亿平方米，可销售检测值1.27万亿元，依照64%的去化率传统估计，可保持销售8110亿，进行8000亿销售并无工作压力。
“控经营规模”就是说要将农田拥有成本费转换成现金流量。
年度报告显示信息，恒大有着2.93亿平方米的土地储备，“小麦面粉都会袋子里”。能够适当降低拿地，运用目前土地储备，已能保证不断发展趋势；土地储备负增长，还能大幅度降低开支。
“降负债”是恒大的重中之重。依据恒大今年报，截止今年12月31日，恒大总市值2.2万亿元，总负债达到1.848万亿，在其中贷款和应对貿易应收款及其他应付款项的流动性负债达到1万亿元。
新品发布会当场，许家印坦诚相见算了吧笔账：
2018、今年，恒大销售资金回笼每一年保持在4500多亿，假如2020年保持销售8000亿，资金回笼按7000亿测算，马上会提升2500亿的销售资金回笼。另外，恒大2020年降低土地储备三千万平米，就相当于降低600亿的开支。那样一增一减，就一定能保持2020年息税前利润负债降低1500亿的总体目标。
那样来看，恒大以“高增长”开源系统，“控经营规模”节流阀，同时进行，达到“降负债”的总体目标。三者协作并非抵牾，最后的結果则是去杠杆化和控风险性，让小象轻装前行，翩翩飞舞。因此，新发展战略的核心要义并不是经营规模只是稳进，是安全性的增长。以求在扩张销售的前提条件下，慎重操纵成本费和负债，提高公司的总体赢利水准。
明日都会来临，又总与今日不一样，如果不紧紧围绕将来，最强大的企业也会碰到不便。
恒大的“新发展战略”暗合约翰·德鲁克的劝诫，规模越大的企业越必须具体而微的筹备。一个好的发展战略针对公司就好似一个导航仪，它可以协助大家立即调整主要参数，认清风频，预知未来。